Czynności związane z wyceną nieruchomości podejmowane są w większości przypadków wówczas, gdy zachodzi potrzeba ustalenia w sposób wiążący rynkowej wartości prawa własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, służebności oraz innych ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomościach.
Dotyczy to w szczególności takich sytuacji, w których dokonywane jest zniesienie współwłasności nieruchomości czy też podział majątku wspólnego byłych małżonków. Bardzo często wycenę nieruchomości przeprowadza się także na cele kredytowe i inwestycyjne, dla ustalenia wysokości zabezpieczenia hipotecznego lub stwierdzenia potrzeby ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń rzeczowych lub osobistych. W ostatnich czasach wycena nieruchomości przydaje się także wtedy, gdy organy samorządowe dokonują aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Dzięki temu możliwe jest obiektywne i precyzyjne wskazanie czynników, które wpływają na rynkową wartość tego prawa i wysokość opłat z tytułu użytkowania.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości?
Podmiotem, który zajmuje się wyceną nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Uprawnienia zawodowe w tym zakresie uzyskać można po spełnieniu wymogów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz uzyskaniu pozytywnego wyniku z egzaminu państwowego na rzeczoznawcę majątkową. Osoba spełniające ustawowo określone kryteria może zostać wpisana na listę rzeczoznawców oraz świadczyć usługi polegające na sporządzaniu operatów szacunkowych, których zadaniem jest przedstawienie rynkowej wartości nieruchomości. Pojęcie rzeczoznawcy majątkowego z zakresu szacowania nieruchomości odróżnić należy od pojęcia biegłego sądowego, który powoływany jest przez sąd w toku postępowania dla tożsamych celów, związanych z wyceną nieruchomości. O ile bowiem wszyscy biegli sądowi z zakresu wyceny nieruchomości posiadają tytuł rzeczoznawcy majątkowego, o tyle nie każdy rzeczoznawca majątkowy może pełnić funkcję biegłego sądowego. Listę biegłych sądowych odnaleźć z kolei można na stronie każdego sądu okręgowego w kraju. Jest ona prowadzona odrębnie dla każdego okręgu sądowego, co umożliwia proste znalezienie osoby mogącej podjąć się tej funkcji w niedalekiej odległości od siedziby sądu.
Jak wygląda operat szacunkowy?
Operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, przybiera postać pisemnego opracowania, które składa się z kilku części. Pierwsza z nich zawsze dotyczy opisu wycenianej nieruchomości lub prawa i zawiera wszelkie informacje, które mogą -chociażby tylko potencjalnie – wpływać na wycenę. Dotyczy to zarówno ustaleń związanych ze stanem prawnym nieruchomości (ograniczenia w używaniu, obciążenia itp.), jak i stanem faktycznym (stan techniczny budynków itp.). W kolejnych częściach rzeczoznawca majątkowy dokonuje analizy rynku oraz nieruchomości podobnych, zestawiając z wycenianą nieruchomością zbliżone do niej. Umożliwia to określenie rynkowej, transakcyjnej ceny wycenianego prawa.
